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Entretien avec Me Dahman El Mozariahi
Au Maroc, la question du foncier public accompagne depuis des décennies les grandes politiques de développement.
Dès les premières années suivant l’indépendance, l’État a cherché à mobiliser ce patrimoine stratégique pour répondre aux impératifs économiques et sociaux : récupération des terres, structuration du domaine public et privé de l’État, politiques agricoles, programmes touristiques, développement urbain.
Au fil du temps, cette mobilisation s’est intensifiée à travers les programmes de logements sociaux, les grands projets d’aménagement, les partenariats public-privé et plus récemment, une réflexion autour de la territorialisation des politiques publiques dans le cadre de la régionalisation avancée.
Mais cette dynamique s’est construite sur une réalité foncière complexe, héritée de l’histoire avec, notamment une pluralité des statuts (domanial, collectif, habous…), une multiplicité d’intervenants, l’ absence d’un inventaire consolidé , et des procédures longues parfois peu lisibles.
Très tôt, des analyses ont souligné que le véritable enjeu ne résidait pas uniquement dans la complexité juridique, mais dans l’absence de coordination et de vision stratégique globale.
Aujourd’hui, alors que la pression foncière s’accentue, notamment dans des territoires comme Tanger marqué par une forte attractivité économique et des projets structurants tels que Tanger Med, ces questions reviennent au cœur du débat public.
C’est dans ce contexte que Me Dahman El Mozariahi propose une lecture renouvelée du foncier public, à la croisée du droit, de l’économie et de la justice territoriale.
Entretien
Pourquoi faire du foncier public une priorité aujourd’hui ?
Me Dahman El Mozariahi
Parce que tout commence par le foncier. Le logement, l’investissement, l’industrie, l’agriculture… tout repose sur l’accès à la terre. Et pourtant, nous continuons à traiter le foncier public comme une question secondaire, technique, administrative. C’est une erreur. Le foncier public est une question stratégique.
Quel est, selon vous, le principal blocage aujourd’hui ?
Ce n’est pas la complexité juridique. C’est l’absence de vision et de coordination. Nous avons des statuts multiples, des administrations compétentes mais une action fragmentée. Le problème du foncier public est un problème de gouvernance.
Pourquoi partir de Tanger ?
Parce que Tanger concentre toutes les dynamiques. Développement économique, pression urbaine, foncier stratégique. Avec des réussites majeures, comme Tanger Med, Tanger est un laboratoire.
Que proposez-vous concrètement ?
Une méthode simple : connaître le foncier, coordonner les acteurs, territorialiser les décisions, valoriser intelligemment, protéger durablement et maintenant que la technologie le permet : rendre le foncier public transparent et équitable. Bien entendu cela est applicable aux différents statuts fonciers mais il nous faut donner l’exemple en faisant du foncier public un modèle.
Vous parlez de régulation. Concrètement ?
Aujourd’hui, le marché foncier est opaque. Et l’opacité alimente la spéculation.
Il est nécessaire de prendre deux mesures concrètes :
– une mercuriale publique des prix du foncier public pour rendre le marché lisible et éviter les dérives.
– des partenariats transparents avec les développeurs assortis de cahiers des charges clairs, des prix encadrés, des délais imposés et des obligations de résultat. Encore une fois, tout cela existe mais de manière fragmentée. Où sont les indicateurs de performance et les bilans de cette mise à disposition de ce foncier à ce jour? Le foncier public doit devenir un régulateur du marché, pas un amplificateur des prix.
Vous introduisez aussi la question des comportements sur le marché.
Oui, et c’est fondamental. Le marché foncier n’est pas toujours rationnel. Il est influencé par les perceptions, les anticipations, les émotions.
Nous devons passer d’un marché de perception à un marché de référence d’où une transparence des prix, une pédagogie du marché, des indicateurs fiables.
Vous évoquez aussi une révolution technologique .
Absolument. Nous entrons dans une nouvelle ère, celle de la fin de l’invisibilité foncière. Grâce à l’imagerie et à l’intelligence artificielle, il est désormais possible de détecter les constructions non déclarées, les extensions illégales, les transformations invisibles. Avons-nous réellement besoin d’attendre les rapports des agents d’autorité et d’être forcés de recourir à des sanctions humiliantes tant pour l’administration que pour le citoyen, que ce dernier doit de bonne ou de mauvaise foi.
Quelle est votre position face à ces situations ? Répression ?
Non. Et c’est un point très important. Nous ne devons pas commencer par sanctionner, mais par régulariser.
Avant d’appliquer les sanctions prévues par le droit pénal de l’urbanisme – y compris la démolition – nous proposons : une phase de régularisation volontaire, une mise à niveau administrative et, surtout, une intégration dans le système fiscal.
Donc vous privilégiez la fiscalité ?
Exactement. La première sanction doit être fiscale, pas pénale. Pourquoi ? Parce que cela élargit l’assiette fiscale, cela renforce les ressources des collectivités, cela rétablit l’équité. Et surtout, cela transforme une irrégularité en ressource pour le territoire. Enfin, cette sanction joue, effectivement, son rôle pédagogique.
Et la sanction pénale ?
Elle reste nécessaire. Mais elle doit intervenir en dernier recours, en cas de refus ou de fraude persistante. Le droit pénal doit être l’ultime étape, pas le point de départ.
Quel impact global de cette approche ?
Plus de transparence, moins de spéculation, plus de recettes publiques, une meilleure planification et un accès facilité au logement
Justement : quel impact sur le logement ?
Il est direct. Le prix du logement dépend en grande partie du prix du foncier. Si vous réduisez la charge foncière, vous réduisez le coût final. Réguler le foncier, c’est rendre le logement accessible.
Votre approche semble très économique. Où est la dimension sociale ?
Elle est centrale. Et elle se traduit également par un point essentiel : l’intégration de l’approche genre dans les terres collectives par exemple. Pendant longtemps, les femmes ont été exclues de ces dynamiques. Aujourd’hui, une réforme de ce foncier là qui n’intègre pas les femmes est une réforme incomplète. Il est important de veiller scrupuleusement à leur accès aux mêmes droits que les hommes en en faisant une obligation contrôlée.
N’y a-t-il pas un risque de freiner les investisseurs ?
Non. Les investisseurs sérieux recherchent la visibilité, la stabilité et la transparence. Ce qui freine l’investissement, ce n’est pas la règle. C’est l’incertitude.
Faut-il vendre davantage de foncier public ?
Non. Il faut mieux l’utiliser. Le foncier public n’est ni un tabou, ni une marchandise. Il doit être mobilisé avec intelligence et exigence. Les praticiens du droit dans notre pays disposent de l’ingénierie juridique nécessaire pour adapter les différentes formules qui se présentent. Ils n’ont rien à envier aux compétences étrangères dans ce domaine et connaissent parfaitement les spécificités locales.
En une phrase, quelle est votre vision ?
Transformer le foncier public en levier de développement, de justice territoriale et de régulation économique.
Pourquoi dans votre discours cette conviction que la maîtrise du foncier public est un pivot du développement des territoires ressort-elle fréquemment ?
Parce qu’elle est au croisement de tout, qu’il s’agisse d’ économie, du social, du territoire ou de la souveraineté. Et parce que les mécanismes sont souvent ignorés ou présentés comme étant d’une complexité impossible à démêler. Au fond, il ne s’agit pas de proposer un slogan mais plutôt une méthode.
Quel est le message à adresser aux citoyens ?
Le foncier n’est pas une affaire lointaine. C’est ce qui détermine votre accès au logement, à l’emploi et à votre territoire.
Dans un contexte où la pression foncière s’intensifie et où les attentes sociales se renforcent, la question du foncier public apparaît plus que jamais comme un enjeu structurant. L’approche proposée et qui se veut à la fois stratégique, territoriale et inclusive pourrait bien contribuer à renouveler en profondeur le débat sur le développement au Maroc.
Entretien :Abou Fares
Me Dahman El Mozariahi
Président du Centre Ibn Battouta pour les Études et Recherches Juridiques
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